Πριν από την υπογραφή του οριστικού αγοραπωλητήριου συμβολαίου ακινήτου, συνηθίζεται ο αγοραστής να δίνει μία προκαταβολή στον πωλητή υπογράφοντας ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Μερικές φορές όμως τελικά δεν υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο για διάφορους λόγους και τότε τίθεται θέμα για την τύχη της προκαταβολής.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας και κυρίως ο διαχειριστής μας δικηγόρος Στέφανος Οικονόμου με την ειδικότητά τους σε θέμα ακινήτων έχουν αντιμετωπίσει πολλές τέτοιες περιπτώσεις όπου ο μεν πωλητής επιθυμεί να παρακρατήσει την προκαταβολή ο δε αγοραστής απαιτεί να του επιστραφεί.
Τέτοιες διαφορές ακινήτων λύνονται σύμφωνα με το άρθρο 197 του Α.Κ. που ορίζει ότι κατά τη διάρκεια διαπραγματεύσεων για τη σύναψη σύμβασης, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με τη καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Κατά δε το άρθρο 198 παρ. 1, όποιος, κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη σύμβασης προξένησε υπαίτια στον άλλον ζημία, είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμα η σύμβαση δεν καταρτίστηκε.
Γίνεται λοιπόν εδώ λόγος για την προσυμβατική ευθύνη, η οποία μπορεί να γεννηθεί με τη ματαίωση της υπό διαπραγμάτευση σύμβασης.
Πριν από τη σύμβαση λοιπόν αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, προηγείται συνήθως το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Η απόφαση ΑΠ 11/2006 έκρινε πως «…το στάδιο των διαπραγματεύσεων αρχίζει από τη στιγμή που θα πραγματοποιηθεί η προσέγγιση των προσώπων που ενδιαφέρονται για τη σύναψη ισχυρής μεταξύ τους σύμβασης, για τη διερεύνηση των δυνατοτήτων σύναψης και καθορισμού των όρων αυτής, και λήγει είτε με την οριστική διακοπή των διαπραγματεύσεων, είτε με τη σύναψη της συμβάσεως».
Ως συναλλακτικά ήθη εννοούνται οι συνηθισμένοι στις συναλλαγές τρόποι ενέργειας και ως καλή πίστη η εντιμότητα κατά τις συναλλαγές. Ναι μεν δηλαδή δε γεννάται κατά το προσυμβατικό αυτό στάδιο διαπραγματεύσεων συμβατικός δεσμός μεταξύ των ενδιαφερόμενων, ωστόσο επιβάλλεται από την καλή πίστη, ενδεικτικά να υπάρχει: σοβαρή πρόθεση για τη σύναψη της σύμβασης, να έχει προηγηθεί η ανακοίνωση της πρόθεσης διακοπής στο άλλο μέρος ώστε να αποφευχθούν αναγκαία έξοδα του (πχ. αμοιβές ειδικών (δικηγόρων, λογιστών κτλ, έξοδα μετακίνησης, έξοδα μεταφράσεων κτλ).
Όπως λοιπόν μπορούν να σας ενημερώσουν οι δικηγόροι της εταιρίας μας, εκείνος που, με συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ματαίωσε τη σύναψη της συμβάσεως, είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει το άλλο μέρος, για τη ζημία που προέρχεται από το γεγονός, ότι αυτός πίστευε ότι η σύμβαση θα καταρτιζόταν.
Προϋποθέσεις λοιπόν για την ευθύνη από την ματαίωση της σύναψης της συμβάσεως αγοραπωλησίας ακινήτου είναι: 1. η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, 2. η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου (δηλαδή η αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη), 3. η υπαιτιότητα, 4. η επέλευση ζημίας και 5. η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαιτιότητα και τη ζημία.
Στην περίπτωση ματαίωσης συμβάσεως αγοραπωλησίας ακινήτου η περιουσιακή ζημία που έχει προκληθεί στον αντισυμβαλλόμενο μπορεί να είναι θετική, όταν μειώνεται η υπάρχουσα περιουσία του: πχ. τα έξοδα στο δικηγόρο για την νομική έρευνα του ακινήτου ή σε σύμβαση μίσθωσης οι επισκευές ή οι μετατροπές στις οποίες προέβη ο εκμισθωτής πριν παραδώσει το ακίνητο. Μπορεί όμως η ζημία να είναι και αποθετική, δηλαδή όταν εξαιτίας της αντισυναλλακτικής συμπεριφοράς αποτρέπεται η επαύξηση της περιουσίας του, η οποία καλείται «διαφυγόν κέρδος». Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το ακόλουθο: Για παράδειγμα, εάν ο πωλητής και ο αγοραστής διαπραγματεύονται την πώληση ακινήτου έναντι τιμήματος 35.000 ευρώ, ο αγοραστής δαπάνησε 500 ευρώ σε δικηγόρο για τον νομικό έλεγχο του ακινήτου, 200 ευρώ στα έξοδα μεταφοράς και 50 ευρώ στα έξοδα επικοινωνίας, συνολικά 750 ευρώ. Ενώ οι διαπραγματεύσεις είχαν ολοκληρωθεί και απέμενε μόνο το τυπικό μέρος της υπογραφής του συμβολαίου, ο πωλητής αδικαιολόγητα αρνείται την υπογραφή της τελικής σύμβασης. Εδώ η ζημία που έχει υποστεί ο αγοραστής είναι τα 750 ευρώ (θετική ζημία), τα οποία κατά το άρθρο 198 ΑΚ δικαιούται να αναζητήσει.
Αν σας απασχολεί τέτοια περίπτωση, οι δικηγόροι της δικηγορικής μας εταιρίας και ιδίως, ο Διαχειριστής εταίρος αυτής, Στέφανος Οικονόμου, μπορούν να σας καθοδηγήσουν και υπερασπιστούν με αποτελεσματικότητα, είτε ανήκετε στη μεριά του αγοραστή, είτε του πωλητή.